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[深度谈房] 2018,刚需安家

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主楼
发表于 2017-12-6 16:29:54 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
2018年已经开始倒计时,楼市难熬的一年即将过去。持有多套房产的珠海朋友们,以及负隅顽抗的开发商们,每家的作文开篇都是酱紫的:盼望着,盼望着,东风来了,春天的脚步近了。。。。。。

2017年的楼市大约下跌了10%,符合我在2016年国庆节调控时的预判。2018年的楼市,是苦海无边,还是柳暗花明?是忍痛割肉,还是勇敢补仓?是继续观望,还是果断抄底?

是否脱手,是否下手,这些问题,每天都有朋友在微信里千万次地重复咨询着,是一个非常难以回答的问题。既然十九大继续提出“房子是用来住的”,那么,2018年的楼市主题:2018,刚需安家。


一、国际形势分析

国际形势方面,昨天特朗普减税方案获得通过,35%企业所得税减为20%,同时个税税率也从最高的39.6%下调为最高35%,并将征税级差从7档减为35%、25%和10%三挡。特朗普的这个减税政策,通俗一点来说就是从全球抢产业、抢钱、抢人,全球财富会在里根之后再一次大转移。在美国“减税、加息、缩表”的薅羊毛大环境下,2018年中国的经济下行压力将会增大,银根不会宽松,如此,则楼市不会大涨。

二、国家政策分析

2017年的限购、限售和租售并举的政策,楼市的高烧应声而退。十九大继续坚持“房子是用来住的”,那么2018年大方向来说,全面调控估计还是贯穿全年。近期银监方面严查银行与小额贷联手将资金流向楼市,可以看出中央在给楼市吃了退烧药后,还在继续物理降温,楼市松绑基本上没可能。珠海的三年限售、五年社保这两个致命的条件,应该是不会改变。

特朗普减税政策属于实体经济的利好,受其影响,预计2018年中国也会有相应的减税行动,否则肯定会被薅羊毛。国人之所以热衷炒房,很大一部分原因是因为做实业不如炒两套房。楼市最有效的调控,其实就是降低税负,刺激创业,激发创业潜能。当做实业比炒房有前途时,国民的创造能力才能真正发挥出来,国家也会甩掉土地财政的包袱。

三、信贷方面分析

减税政策实施后,2018年美国加息可能更加频繁。受此影响,国内或许正式进入加息通道,银根继续偏紧。2018年上半年,预计首套房按揭利率将会普及到上浮10%以上,最高或许会出现2014年初的上浮20%。装修贷、消费贷及小额贷等,可能越来越难。

近期,住建部、人民银行、银监会联合发文,“银行业金融机构在办理个人住房贷款时,要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度”。厦门建行已经开始实行,2018年起建行全国范围都将会实行,估计其他的大行都会跟进。

取消阴阳合同这个政策就厉害了!以往很多投资客都是找关系做高评,尽量放大杠杆。以后不是满五唯一的房子出售,不但没办法做高评,实际首付要高于五成了,网签如果按照成交价申报,珠海20%的个税会要命,随便一套两房税费都要二三十万!要炒房,真金白银的,可以;用杠杆的,不行!

四、珠海楼市分析

2017年全年,珠海楼市的二手房成交量,是去年国庆前的25%左右。2018年上半年,珠海二手房会继续小幅下跌,或许进入成交冰点期,主要原因是珠海在全国独一无二的二手房20%个税,一旦信贷方面取缔阴阳合同,任何一套两房个税都要二十万以上。因此,成交会继续大幅萎缩,除了极少数急用钱的人会降价出售,大多数卖家会选择继续出租。

网签价申请贷款,其实已经有先例,江门市目前推行的就是这个政策,一套110万的房子,网签和银行按揭评估值为90万上下。但是,江门市二手房个税推行的是全额的1%征收,所以不影响成交量,中山可以按照全额3%征收。(举例:珠海仁恒星园一套不唯一的450万二手房,原购价150万,按照江门政策个税只有4.5万,按照中山政策个税13.5万,按照珠海政策,则这套二手房的个税为40万!)

上面的例子看起来很吓人,但是也不要过于悲观,相信政府会在年中之后有一系列的动作,让珠海楼市在2018年下半年回暖。可能推出的政策有:

1、二手房个税征收模式改变,这是当务之急。推行1-3%的全额征收模式,中央说“房子是用来住不是用来炒的”,我想也可以延伸理解为“房子是用来住的,不是用来征税的”。没有哪个老百姓愿意逃税,阴阳合同的出现,其实跟税收政策严密相关,全国税务部门也都是睁一只眼闭一只眼,法不责众。

2、港珠澳大桥开通在即,横琴许多高楼大厦也已经竣工或即将竣工。让港珠澳真正一体化,就必须让港澳人士在珠海居有其所,这跟中央“房子是用来住的”政策不冲突。因此,楼市寒冬之后,预计政府有可能放宽港澳人士购房条件。

3、跟其他城市抢产业、抢钱,抢人。珠海市大湾区的衔接口,横琴自贸区和桥头经济区,需要大量的产业和人才,而人才的稳定性最重要的是居有其所。因此,相信政府会有系列隐性政策出台,比如进一步放宽入户到自有房落户、人才落户奖励机制等等。


总结:2018年珠海楼市先抑后扬。上半年,是刚需下手买房的好时机,大众悲观的时候是刚需买入机会。二手房因为2017年已经下跌了10%左右,明年下跌空间有限。一手房方面,受影响会比较大,今年是“犹抱琵琶半遮面”玩玩少量特价房,明年上半年或许就是“大珠小珠落玉盘”,泡沫最大的深中通道概念估计会出现全面的补跌降价,降价幅度为10%以上。西部新城,由于去年国庆调控后没有再涨价,部分楼盘已经小幅下调,所以2018年将会相对坚挺。今年已经买了房的刚需朋友们,该吃吃该睡睡,在手头没有资金继续买房的情况下,彻底忘记楼市,不要患得患失心上心下,毕竟珠海是一个潜力巨大的城市,港珠澳一体化和宜人的气候、环境,未来十年全国城市人口净流入应该是排名靠前的,房产保值性肯定能跟上海深圳看齐。


香山小编做推荐时添加了网络配图。

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既然是政策市,则政策不变,市场也不会大变,该是刚需们出手的时候了。想大幅下降,以珠海的地位,基本是无望的。  发表于 2017-12-8 10:28
分析的比较全面:从国际形势到珠海自身的形式,从整体的大环境再到局部的小环境。大部分比较赞同,但某些观点还是不敢苟同。决定房价的走势其实主要是国家的货币和相关房地产政策,如果国家层面没有利好房地产的大政   发表于 2017-12-8 09:08
支持: 5
  发表于 2017-12-8 01:01

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沙发
发表于 2017-12-6 16:43:24 | 只看该作者
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习惯性支持  发表于 2017-12-8 15:19
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板凳
发表于 2017-12-6 16:43:35 | 只看该作者
是不是2018年年中买房是最好?

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地毯
发表于 2017-12-6 16:55:40 | 只看该作者
国家让百姓缓一缓劲再接着买房

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地板
发表于 2017-12-6 16:58:23 | 只看该作者
路过

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  发表于 2017-12-8 01:02
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房价不回归统统下台,,还看齐深沪?  发表于 2017-12-7 19:58
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地下室
发表于 2017-12-6 17:06:01 | 只看该作者
中介说中介
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7
发表于 2017-12-6 17:30:27 | 只看该作者
看到最后一句就不想说啥了!北京上海的房价是由垄断的教育医疗资源和高质量就业支撑的!珠海?人口流入?流入进来喝西北风?哈哈哈,请让我大笑三声……

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政府城市扩容的政策已经在路上,你看不到而已。房价升降看的就是:人口、土地、政策!三占其二,还能降到哪里去?  详情 回复 发表于 2017-12-8 14:15
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  发表于 2017-12-8 13:35
此贴忘记了珠海“宜居”的特性,我接触的很多北方人,在这个季节来了就不想走了。如果帖主是内地过来的,可将父母接过来住几天试试。  发表于 2017-12-8 10:33
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  发表于 2017-12-8 01:02
2017年之前珠海人口流入那么少,房价还不是疯涨?你还是得想办法怎么入手一套房吧?没房整天弄得自己像个怨妇似的恨这恨那。  详情 回复 发表于 2017-12-7 09:08
楼主说整个珠海好也不行,这小子只有说斗门好,他才会鼓掌。小G,你不要这样执着好不好。  详情 回复 发表于 2017-12-7 09:05
现在珠海大力基建,楼主说的未来会吸引大量人口流入!  详情 回复 发表于 2017-12-7 08:54
太少了,你可以笑一小时。  详情 回复 发表于 2017-12-6 17:35
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8
发表于 2017-12-6 17:32:01 | 只看该作者
我想卖房子,但是不会贱卖

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  发表于 2017-12-8 13:35
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  发表于 2017-12-8 01:02
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9
发表于 2017-12-6 17:32:51 | 只看该作者
未来几年房贷会继续收紧,房息步入上升渠道,这是最重要的一点
企业税个税会降低,房产税箭在弦上,将作为减税的重要补充
香港现在处于姥姥不喜舅舅不爱的状态,现在的地位都保不住,不要说将来了

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  发表于 2017-12-8 01:02
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10
 楼主| 发表于 2017-12-6 17:35:57 | 只看该作者
wEaVjOgTK9 发表于 2017-12-6 17:30
看到最后一句就不想说啥了!北京上海的房价是由垄断的教育医疗资源和高质量就业支撑的!珠海?人口流入?流 ...

太少了,你可以笑一小时。
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