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[杂谈] 楼市侦查兵:大湾区之江门考察报告

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主楼
发表于 2017-5-15 14:03:25 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
四月初以来,猪哥花了大半个月时间考察了大湾区的江门市,包括蓬江区、江海区和新会区。
一、江门市的热点区域消费能力


江门是个拥有五百万人口的中型城市,但是主要热点集中在蓬江区的北新区、新会区的会城区,不像珠海市遍地开花。北新区的汇悦城商业综合体非常成熟,远远超过珠海市的华发商都,周一至周五,三层地下停车场都不容易找到停车位,周末的时候,里面的特色餐饮大多需要排队,海底捞经常需要排队一小时,连厕所排队经常会排出一百米长度。

汇悦城对面,是原来计划的市政府中心位置,后来报批被驳回,便打造了万达商业综合体,包括万达二十多层的五星级酒店、两百米高的地标性5A甲级写字楼,以及万达广场。目前万达广场运营大约一年时间,人气暂时不如汇悦城,但是定位高于汇悦城,估计两年之后万达广场会吸纳江门的财富和精英,毕竟与万达广场衔接的三千套酒店公寓都已经在运营,万达的A座四十五层写字楼大约有七成开始办公,B座四十五层写字楼正在开售,相信这就是江门万达无人能比的吸金能力。

发展大道的另一头,另一个商业圈正在兴起,奥园广场+摩根广场,正在打造一个特色饮食基地。目前奥园广场即将开始发售,去年已经发售的部分商业开始运作,比如五楼的超级厨房主题餐厅,餐厅的布局和菜式的材料新鲜程度及口味,都获得了许多港澳人士的高评。摩根国际自带上千户的公寓住宅和写字楼,地面商铺已经开始全面装修,未来各种主题餐饮将会吸引更多的美食家,音乐餐吧将会吸引无数的年轻人。

二、江门的楼市现状

总体来说,江门目前的楼市类似于2012-2013年时期的珠海。房价刚刚启动,2015-2016涨幅大约百分之三十,刚需们对楼市并不是非常关注,宁愿租房不愿做房奴的现象很普遍(珠海前几年坚决不做房奴的刚需,2015-2016年大都被逼上车了)。目前江门市政府附近的老区,房价较低,四五千的二手房非常之多,城市形象类似于珠海的老香洲。

几个热点区域,最夺人眼球的是商业,到处都是商铺的广告,包括大型商业综合体的写字楼(如万达广场)、酒店式公寓(如摩根国际)、特色商业集聚地(如美吉特家居广场、光博汇灯饰城)、小区的楼下综合商业等。

蓬江新区发展大道商圈城市形象类似于新香洲,新楼盘基本过万,目前主要项目有万达广场,在售甲级写字楼均价一万左右。周六一同前往的网友是城建方面的内行,据他分析高达两百米的万达写字楼建造成本价大约是七千,且不含地价。万达的成功模式,不是像许多大品牌那样捂盘惜售恶炒楼价,而是与地方政府联手打造城市中心,成本价出售核心地段优质物业,捆绑城市财富从而获取长远的商业利益。

滨江新区正在大力发展中,最高纪录是滨江区的碧桂园四月初刷新的一万三记录。北新区到滨江新区,是江门市重点打造的新城,已经规划了地铁。目前滨江区正在开发中,名企碧桂园类、保利地产正在大力开发建设,保利地产项目包含了体育中心、会展中心、游泳馆等市政建设项目,这个区域的未来发展潜力十分强劲。从北新区住宅租金回报率达到4%以上来推断,未来的北新区加滨江新区楼市潜力将会类似于珠海的南湾区。

江海区目前的均价大约是七千,这个区域是江门主城区的老工业区,也是江门市政府将要打造的新城之一,未来是广佛江珠城际轻轨的必经之路,四月份拍出了与房价相等的地王,导致几天后楼市调控政策出炉。江海区的发展,类似于五年前的珠海西区,刚刚开始发展,由于老城区的旧房子较多,其发展速度估计会较慢,不如滨江新区。江海区的光博汇,属于江门市政府重点打造的灯饰城,前两年买进的返租公寓回报率超过百分之七,近期在珠海热推商铺。

新会的会城区,一手房价格已经上万。新会碧桂园规模非常大,并且在其前面开始建设大型时尚的美吉特家居广场,类似于前山的世邦家居馆。会城区的品牌住宅基本上都是日光盘,我在第一次踩点的时候,销售告知按照登记排队顺序选房。美吉特家具广场听说因为长期拖欠当地中介佣金,不得不转向珠海市场。

三、江门投资与置业分析。


1、住宅。

江门也是珠三角的文明城市之一,城市给我的印象非常不错,多了一点本土的质朴气息。猪哥个人观点,目前旅居珠海的江门人,如果被高房价压得喘不过气来,不如在故乡江门的热点区域置业,进可以攻退可以守。有条件的买滨江新区的碧桂园保利,单价一万二三;或北新区的高大上二手楼盘,新会碧桂园附近的大型楼盘,二手价格不过一万左右。没条件的买江海区一手,单价不过七千左右。

有点生意头脑的朋友,在故乡置业做点小生意,比在珠海喘息肯定要强得多。对于珠海的投资客而言,如果有资格有条件,北新区到滨江区的中大型次新房是可以考虑入手的,估计三五年时间的回报(涨幅)要高于珠海今天的楼市。

2、商业。

我在江门的这段时间,接洽了五十多个商业投资项目,包括公寓、写字楼、商铺。个人观点,江门的商业投资,商铺类需要谨慎,尤其是住宅圈的商铺。五年前珠海商铺热了两三年,翻番之后租金回报率只有百分之二,因此这两年商铺很少人问津。毕竟未来的商业模式,都是集中性的商都、广场,附带特色美食的商业群不愁没有生意。我在反复斟酌之后,放弃了于建材、家居、灯饰这类的特色商业,担心他们因为产业周期带来风险,尤其是租金计入房价的若干年包租的商业。

个人倾向于人口非常集中的繁华地段,有人的地方永远不愁生意,衣食住行永远是人的第一需求。在现如今住宅被持续打压的时候,投资商业物业,首先考虑的事情是不亏本,其次要考虑的是租金回报,至于升值不强求,租金回报高的物业不担心不升值。偶然算了一笔账,一套珠海一百平2000年左右楼梯房,大约价值两百万,租金只有两千五左右,而置换成十套江门的公寓,则每个月租金两万元,作为养老金来说,比儿女靠谱、比保险靠谱、比政府靠谱,何乐而不为?

因此,我自己投资的项目便是江门繁华地段北新区的摩根国际酒店公寓(租金回报百分之五),之后带了一帮珠海朋友优惠团购了数十套公寓,并且租了一个门面打算开个分店,以帮助朋友们出租打理、抵御珠海楼市的寒冬(一直喊珠海楼市风险很多人不信,四月份我手里七八十套珠海笋盘加上强大的人脉,二手房竟然吃鸡蛋,从投资角度来说暂时珠海不适合了)。香山网近期在江门考察楼市项目,我也建议放弃不知名品牌和特色商业,数十家商业香山网只洽谈合作了一线品牌万达广场(租金回报率百分之七,且毛坯出租即可),本周末热身运动中,由于香山网的品牌效应争取了最大的团购优惠,深圳投资客毫不犹豫下手七套。

楼市有风险,投资需谨慎。有多余资金需要寻找出路的朋友们,每个周末跟我一起出去走走,看看外面的世界,资金没必要吊死在一棵树上。猪哥微信和电话:15976990269。
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沙发
发表于 2017-5-15 14:04:35 | 只看该作者
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板凳
发表于 2017-5-15 14:17:06 | 只看该作者
诚意招租
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地毯
发表于 2017-5-15 14:20:40 | 只看该作者
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地板
发表于 2017-5-15 14:21:49 | 只看该作者
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地下室
发表于 2017-5-15 14:21:52 | 只看该作者
好的我也去过江门了!
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7
发表于 2017-5-15 14:43:04 | 只看该作者
从深圳、广州的溢出效应,到深中通道的拉动效果,再考虑到江门从工资到房价的洼地效应,俺也看好江门。猪老板带兄弟们杀过去!
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8
发表于 2017-5-15 14:43:27 | 只看该作者
只谈好的不谈差的,有失斑竹公允。
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9
发表于 2017-5-15 14:50:04 | 只看该作者
路过
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10
发表于 2017-5-15 14:51:42 | 只看该作者
猪哥哥发点图片啊。公寓的图片啊。租2000一个月,江门的收入高吗?
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